La Cour de cassation a jugé que la pratique du « double mandat » en vente n’était pas contraire à la réglementation Hoguet, et la solution est transposable en location. Cette pratique est également admise par le Code de déontologie des professionnels Hoguet, entré en vigueur le 1er septembre 2015. Au vu du Code de déontologie, un agent immobilier se doit à cet égard de faire oeuvre de transparence à l’égard de ses clients, en les informant utilement à ce sujet. Il veillera à ce que le contrat de location finalisé par ses clients exprime les « accords intervenus entre les parties », assure « sans équivoque aucune » leur parfaite information, et tende « à harmoniser leurs intérêts, sans que l’une d’entre elles en tire seule les avantages ».
Il est à relever que, dans le cadre de la réforme du droit des contrats, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, de nouveaux textes ont été insérés dans le Code civil pour fixer un »cadre général » portant sur la « représentation ». À cet égard, un texte, qui fait couler beaucoup d’encre sur sa portée en droit des sociétés, pourrait être interprété par d’habiles plaideurs comme interdisant un double mandat. Ce texte réserve toutefois le cas où un « représenté » a « autorisé » la double représentation. À ce titre, il pourrait être soutenu qu’un agent immobilier ne peut se voir ‘reprocher » un double mandat en immobilier d’entreprise s’il dispose d’une autorisation préalable de ses clients, claire et précise, à ce sujet.
À cet effet, dans un mandat de recherche de locaux confié par un locataire, il convient à minima, côté agent immobilier, de prévoir une clause par laquelle le mandant vous autorise expressément à lui présenter un bien pour lequel vous disposez d’un mandat de recherche de locataire (confié par un propriétaire), et, dans un mandat de recherche de locataire, une clause vous autorisant à présenter un locataire avec qui un mandat de recherche a été/est régularisé. Il convient d’assortir chaque mandat d’une clause vous autorisant à percevoir deux rémunérations distinctes. Les honoraires prévus dans chaque mandat doivent être visés dans tout bail commercial, par le biais d’une rubrique claire et précise.
Il est à notre avis prudent, côté agent immobilier, de ne pas « généraliser » la pratique du double mandat, en présence d’une clientèle qui pourrait bénéficier de la « protection » reconnue par le Code de la consommation, en qualité de consommateur ou non-professionnel.