Entre mars et mai 2026, la Commission nationale des sanctions (CNS) a publié plusieurs décisions qui éclairent la façon dont les professionnels de l’immobilier doivent appliquer la réglementation anti-blanchiment (LCB/FT). Tour d’horizon des enseignements à en tirer.
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Le cadre : des obligations contrôlées, des sanctions à la clé
Dès lors qu’elle exerce une activité de transaction, une agence immobilière entre dans le champ de la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LCB/FT). Ce dispositif découle du Code monétaire et financier (Comefi art. L 561-2 8°), de la loi Hoguet (art. 8-2) et du code de déontologie (art. 3 2°). C’est la DGCCRF qui vérifie le respect de ces règles sur le terrain. En cas de manquement constaté lors d’un contrôle, la CNS peut prononcer des sanctions administratives à l’encontre du professionnel.
Aucune exception : la proximité ne dispense de rien
La CNS rappelle avec force qu’aucune agence n’échappe à ces obligations. Avoir « une clientèle de proximité » ou connaître personnellement certains clients ne constitue pas une excuse valable (CNS, décision n° 2023-62 du 11‑3‑2026).
De la même manière, le fait que d’autres acteurs de la transaction — notaire, banque de l’acheteur ou du vendeur — soient eux aussi soumis à la LCB/FT ne permet pas à l’agent immobilier de se reposer sur eux. Ses propres obligations courent pendant toute la durée de la relation d’affaires, jusqu’au versement de sa commission (CNS, décision n° 2023-40 du 3‑4‑2026).
Des dossiers complets, prêts à être présentés
En cas de contrôle, le professionnel doit pouvoir produire des dossiers réunissant l’ensemble des éléments d’identification et de vérification d’identité — ceux des clients comme ceux de leurs bénéficiaires effectifs (CNS, décision n° 2024-03 du 27‑5‑2026). Autrement dit : la traçabilité doit être immédiatement démontrable.
Une cartographie des risques formalisée et personnalisée
La réglementation impose à chaque agence de mettre en place une classification des risques adaptée à son activité (Comefi art. L 561‑4‑1). Pour la CNS, cela suppose un document écrit qui retrace l’approche par les risques, en les évaluant et en les classant selon plusieurs critères : nature de l’activité, implantation géographique, profil de la clientèle, type d’opérations et conditions des transactions. Ce document doit s’accompagner de procédures internes formalisées décrivant les mesures de vigilance appliquées à chaque profil de client et à chaque relation d’affaires (CNS, décisions n° 2023-60 du 29‑4‑2026 et n° 2023-30 du 22‑4‑2026).
Attention aux solutions trop légères : dans une affaire, l’agence ne disposait que d’une simple fiche de renseignements (nationalité, profession, identité et coordonnées des parties). La CNS a jugé ce seul document insuffisant pour satisfaire à la réglementation (CNS, décision n° 2023-40 du 3‑4‑2026).
Origine des fonds : une déclaration de l’acquéreur ne suffit pas
Une agence utilisait un modèle de déclaration à insérer dans la promesse de vente, par lequel l’acquéreur affirmait financer l’achat sur ses fonds propres et garantissait l’absence de lien avec le blanchiment. La CNS a tranché : ce type de déclaration ne dispense pas le professionnel de connaître réellement son client et de s’assurer de l’origine des fonds (CNS, décision n° 2023-30 du 22‑4‑2026). La vigilance ne peut être déléguée à une signature du client.
Une vigilance renforcée sur certains marchés
La CNS appelle à une rigueur particulière dans deux configurations :
- l’immobilier dit de prestige (CNS, décision n° 2023-63 du 22‑4‑2026) ;
- l’immobilier d’entreprise, et notamment la cession de fonds de commerce de débits de boissons et de bars-tabacs, considérés comme des secteurs sensibles au regard du risque de blanchiment (CNS, décision n° 2023-34).
À noter : Tracfin et la DGCCRF ont publié en février 2026 une brochure pratique à consulter pour cadrer ses bonnes pratiques.
Mandataires indépendants : pas d’angle mort
Une agence peut s’appuyer, comme négociateur non salarié, sur un agent commercial inscrit au Registre spécial des agents commerciaux (loi Hoguet art. 4) — souvent désigné comme mandataire ou négociateur immobilier indépendant.
Fin avril 2026, la CNS a sanctionné l’un d’eux : interdiction d’exercer comme agent commercial immobilier (ou d’occuper des fonctions de direction dans une structure d’agent immobilier) pendant quatre mois avec sursis, assortie d’une sanction pécuniaire (CNS, décision n° 2023-63 du 22‑4‑2026). La décision fait l’objet d’un recours devant le juge administratif.
Le motif est instructif : le dispositif d’évaluation et de gestion des risques doit être propre au professionnel concerné. Un document général diffusé par un réseau à l’ensemble de ses membres, sans tenir compte de la situation individuelle, ne suffit pas. Le mandataire, bien qu’ayant accès aux informations de son réseau, n’avait pas élaboré sa propre cartographie des risques.
Recours à des agents commerciaux : encadrez le contrat
Si vous travaillez avec des agents commerciaux pour vos transactions, prévoyez dans leur contrat une clause rappelant explicitement leurs obligations LCB/FT. La CNS souligne qu’en l’absence de lien de subordination, il revient malgré tout à l’agence de veiller à ce que ces collaborateurs respectent leurs propres obligations (CNS, décisions n° 2023-40 du 3‑4‑2026 et n° 2024-03 du 27‑5‑2026).
Franchisés : la documentation du réseau ne vous couvre pas
En décembre 2025, la CNS a sanctionné une agence franchisée : interdiction d’exercer comme intermédiaire immobilier pendant six mois avec sursis, plus une sanction pécuniaire. Motif : la documentation fournie par le franchiseur ne constituait pas une cartographie des risques propre à l’agence et ne répondait pas à l’exigence de personnalisation selon la localisation et l’activité réelle du professionnel (CNS, décision n° 2023-34 du 1‑12‑2025).
Les décisions citées sont consultables et téléchargeables sur le portail dédié de la CNS : economie.gouv.fr/commission-nationale-sanctions.
En résumé
Indépendantes ou franchisées, les agences immobilières — comme les mandataires indépendants habilités — doivent toutes disposer d’un protocole interne LCB/FT individualisé et adapté à leur activité, incluant une véritable classification des risques. Reprendre la documentation générique d’un réseau ou d’un franchiseur ne suffit pas : la responsabilité reste personnelle, et les sanctions, bien réelles.
Maîtriser ces obligations suppose une mise à jour régulière de ses connaissances réglementaires. C’est précisément l’objet des formations LCB/FT dédiées aux professionnels de l’immobilier.