Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun — aussi appelé statut du bailleur privé ou plan « Relance Logement » — est officiellement entré en vigueur. Instauré par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), il succède au dispositif Pinel, disparu fin 2024, et rebat entièrement les cartes de l’investissement locatif en France.
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Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, ce dispositif vise à relancer l’investissement locatif privé après l’effondrement du marché consécutif à la fin du Pinel : les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont chuté de plus de 50 % en 2025.
Le principe est radicalement différent du Pinel. Fini la réduction d’impôt forfaitaire : le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal, jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP). L’investisseur déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur de son bien (hors foncier, estimé forfaitairement à 20 %), réduisant ainsi mécaniquement sa base imposable.
Neuf et ancien rénové : un dispositif à double entrée
C’est l’une des grandes forces du dispositif Jeanbrun — et l’un des points que vos clients vous demanderont d’expliquer.
Dans le neuf ou en VEFA
Les logements neufs ou acquis en état futur d’achèvement bénéficient d’un amortissement annuel de :
- 3,5 % pour un loyer intermédiaire (plafond de 8 000 € par an)
- 4,5 % pour un loyer social (plafond de 10 000 € par an)
- 5,5 % pour un loyer très social (plafond de 12 000 € par an)
Dans l’ancien avec travaux
Les logements anciens sont éligibles à condition de réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec un DPE atteignant la classe A ou B après travaux. L’amortissement peut alors atteindre 4 % par an, et le déficit foncier issu de travaux de rénovation énergétique est imputable sur le revenu global jusqu’à 21 400 € par an (jusqu’au 31 décembre 2027) — le double du plafond de droit commun.
Les conditions à connaître sur le bout des doigts
Pour sécuriser vos transactions et le conseil apporté à vos clients, retenez les conditions essentielles :
- Location nue obligatoire, à usage de résidence principale du locataire
- Engagement de location de 9 ans minimum, en continu
- Loyers plafonnés selon trois niveaux : intermédiaire (-15 % du marché), social (-30 %), très social (-45 %)
- Plafonds de ressources des locataires à respecter
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant
- Aucun zonage géographique : le dispositif s’applique sur tout le territoire, une rupture majeure avec le Pinel
- Fenêtre d’application : acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
À noter : à ce jour, seuls les logements en immeubles collectifs sont concernés. Une proposition de loi en cours d’examen pourrait réintégrer les maisons individuelles.
Pourquoi les professionnels de l’immobilier doivent se former maintenant
Le dispositif Jeanbrun est déjà l’argument fiscal numéro un des porteurs de projets locatifs en 2026. Vos clients investisseurs vous interrogent — ou vous interrogeront très vite — sur :
- La comparaison Jeanbrun vs LMNP vs LLI
- Le calcul concret de l’économie d’impôt selon le niveau de loyer choisi
- Les risques en cas de rupture de l’engagement locatif (réintégration des amortissements)
- L’articulation avec le déficit foncier et MaPrimeRénov’
Un professionnel capable de répondre avec précision transforme une simple visite en mandat, et un prospect hésitant en investisseur rassuré. À l’inverse, une approximation sur un dispositif fiscal engage votre responsabilité professionnelle.
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- Le cadre juridique et fiscal complet du dispositif (loi de finances 2026)
- Les conditions d’éligibilité dans le neuf et dans l’ancien rénové
- Les barèmes d’amortissement, plafonds de loyers et de ressources
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Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Premier filtre, et il élimine beaucoup de dossiers : le dispositif ne vise que les logements situés dans des immeubles collectifs. Les maisons individuelles en sont exclues, ce qui oriente clairement vers les opérations en collectif. Sont concernés les logements neufs, ceux acquis en VEFA, ceux construits par le contribuable, ainsi que l’ancien sous réserve de travaux.
Second filtre, temporel : l’investissement doit être réalisé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. La date retenue est celle de la signature chez le notaire, ou du dépôt du permis de construire selon le montage.
Dans l’ancien, l’exigence est nettement plus technique : les travaux doivent être soit assimilables à une reconstruction, soit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition, avec un objectif de performance énergétique élevé — généralement un classement A ou B au DPE. C’est le point à sécuriser en amont, avant tout engagement auprès du client.
Les conditions de location à respecter
Cinq conditions cumulatives conditionnent l’avantage fiscal. Le logement doit être loué nu. Il doit constituer la résidence principale du locataire. La location doit être consentie hors du cercle familial. L’engagement de location est de 9 ans. Et la mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition.
S’y ajoutent des plafonds de loyers et de ressources qui varient selon le niveau de location choisi : la location intermédiaire s’appuie sur les plafonds hérités du Pinel, tandis que les locations sociales et très sociales se réfèrent au dispositif Loc’Avantages.
⚠️ À retenir : les pouvoirs publics ont confirmé que le dispositif est immédiatement opérationnel, sans décret d’application nécessaire. Des zones d’ombre subsistent néanmoins sur les conditions de travaux dans l’ancien, ce qui appelle à la prudence dans le montage des opérations.
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