Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation fixe le point de départ du délai dont dispose un locataire commercial pour demander l’annulation d’une vente conclue sans qu’on lui ait proposé d’acheter. Le délai de deux ans court dès que le locataire a connaissance de la vente.
Le droit de préemption du locataire commercial
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce protège le locataire d’un local à usage commercial ou artisanal. Lorsque son bailleur envisage de vendre les murs, le locataire bénéficie, sous certaines conditions, d’une priorité pour les acquérir.
Pour la respecter, le propriétaire doit lui notifier une offre de vente, selon les formes prévues par la loi, avant de conclure avec un autre acquéreur.
Un premier arrêt en 2025 : la nullité de la vente
Fin 2025, la Haute juridiction a tranché la question de la sanction. Lorsque le bien est vendu à un tiers sans que cette priorité ait été respectée :
- la vente encourt la nullité ;
- le locataire évincé dispose d’une action en nullité, soumise à la prescription de deux ans de l’article L. 145-60 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10767).
Restait une incertitude : à partir de quand ces deux ans commencent-ils à courir ? Le jour de la vente, de sa publication, ou le jour où le locataire en est informé ?
L’arrêt du 17 septembre 2026 : la connaissance de la vente
La troisième chambre civile retient la date à laquelle le locataire a eu connaissance de la vente, conformément à la logique de l’article 2224 du Code civil. Elle juge que le délai de deux ans de l’action en nullité court à compter du jour où le locataire a su que son local avait été vendu en méconnaissance de son droit de préférence (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21650).
Le cas jugé
- Le nouveau propriétaire avait écrit au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception pour lui annoncer qu’il avait acquis les locaux.
- La Cour a fait courir le délai à compter de cette lettre.
- Plus tard, le locataire avait obtenu, à sa demande, une copie de l’acte de vente auprès du service foncier. Il soutenait que le délai ne pouvait commencer qu’à cette date, car il fallait d’abord connaître le prix et les conditions de la vente pour agir.
- La Cour n’a pas suivi cet argument : l’action a été déclarée irrecevable car prescrite.
Ce qu’il faut retenir
- Pour les locataires : dès qu’ils apprennent la vente, par exemple par un courrier du nouveau propriétaire, ils doivent agir vite. Attendre d’avoir l’acte de vente complet ne repousse pas le point de départ du délai de deux ans.
- Pour les bailleurs et acquéreurs : informer rapidement le locataire du changement de propriétaire permet de déclencher le délai et de sécuriser l’opération. Cela ne dispense pas de respecter la procédure de préemption en amont.
- Pour les professionnels de l’immobilier : agents, négociateurs, gestionnaires et notaires doivent vérifier, avant toute vente de locaux commerciaux ou artisanaux loués, si le droit de préférence s’applique et si l’offre a été correctement notifiée.
Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2026, n° 24-21650.
En résumé : lorsque des locaux commerciaux loués sont vendus en violation du droit de préemption du locataire, celui-ci a deux ans pour demander l’annulation de la vente, à compter du jour où il en a eu connaissance.