Il a été baptisé Élan : évolution du logement et aménagement numérique, et a été voté le 04 avril 2018 à l’Assemblée Nationale avec pour objectif une validation définitive cet été.
Le projet de loi de 66 articles vise surtout à réformer le secteur du logement social, que ce soit au niveau des bailleurs mais également des locataires
Le but du gouvernement est clair : réduire le déficit de logements sur les zones tendues par un renouvellement du parc locatif et en accélérant la construction de logements neufs.
Voici les principaux points à retenir du projet de loi ELAN :
- Fusions entre bailleurs HLM
Pour les organismes HLM comptant entre 1.500 et 15.000 logements, un regroupement sera désormais obligatoire. Seuls 75 organismes sur les quelque 700 bailleurs que compte le secteur ont aujourd’hui la taille requise.
- Réexamen des locataires tous les six ans
Pour les locataires du parc social, un réexamen de situation est désormais prévu tous les six ans par la commission d’attribution pour identifier les cas de sur-occupation, sous-occupation ou encore de dépassement du plafond de ressource.
- Assouplissement à la marge de la loi SRU
Pour accompagner la réforme du secteur social, l’article 46 étend de cinq à dix ans la durée pendant laquelle les logements sociaux vendus continuent à être comptabilisés parmi les logements sociaux prévus par le dispositif Solidarité et renouvellement urbains (SRU), qui impose aux communes de disposer d’au moins 20% de logements sociaux.
- Multiplier les ventes HLM
Le projet de loi Logement propose une restructuration du patrimoine social, notamment par des ventes aux locataires (à hauteur de 40.000 unités par an selon les orientations fournies par le gouvernement, contre 8.000 l’an dernier), tout en maintenant la construction.
- Construction de logements intermédiaires
Le texte entend accélérer la production de logements intermédiaires, destinés aux locataires dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social, trop faibles pour le parc privé.
- Simplifier la caution
Le projet de loi supprime l’obligation du caractère manuscrit de la mention d’engagement par la caution. La dématérialisation complète de la procédure de mise en location des logements sera désormais possible.
- Un bail mobilité d’un à dix mois
Un bail mobilité d’une durée comprise entre un et dix mois est créé pour les locataires qui justifient être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage ou en mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle, sans condition d’âge.
Ce bail ne peut être prolongé que par un bail de droit commun.
- Encadrer les plateformes de location touristique
Pour limiter l’effet inflationniste des locations touristiques de courte durée, le projet de loi prévoit d’obliger les loueurs à transmettre à la commune le nombre de nuitées louées et renforce les amendes civiles à leur égard (de 5.000 à 10.000 euros).
Il prévoit en outre des amendes allant de 10.000 à 50.000 euros pour les plateformes hébergeant des annonces illégales. La loi interdit notamment de louer plus de 120 jours sa résidence principale à des fins touristiques.
- Expérimentation pour 5 ans de l’encadrement des loyers
Le projet de loi rend obligatoire la création d’observatoires locaux des loyers (OLL) agréés par l’Etat dans les zones « tendues », sans pour autant que ce développement n’entraîne la mise en place systématique d’un encadrement des loyers, comme le prévoyait la loi Alur de 2014.
Le représentant de l’Etat dans le département pourra décider d’instaurer un dispositif expérimental d’encadrement des loyers, pour une durée de cinq ans.
- Limiter les recours abusifs
Le texte prévoit de lutter contre les recours abusifs en urbanisme, accusés de freiner le rythme de la construction, en limitant l’effet des annulations ou des déclarations d’illégalité des documents d’urbanisme, sur les permis de construire et les décisions d’occupation et d’utilisation du sol.
- Lutte contre les marchandes de sommeil
Le projet de loi introduit la notion de présomption de revenu pour les marchands de sommeil, en vue de poursuites par l’administration fiscale, ainsi qu’une systématisation des astreintes administratives pour ces propriétaires.
- Faciliter la transformation de bureaux en logements
L’article 8 du projet de loi prévoit des dérogations aux règles des plans locaux d’urbanisme (PLU) afin d’inciter la transformation de bureaux vacants en logements.
En résumé le texte ELAN doit surtout permettre d’accroître le parc locatif social en libérant des logements existants (renouvellement du locataire ou accession à la propriété du locataire), d’optimiser et uniformiser le fonctionnement des organismes HLM, et de favoriser la construction.
Reste à voir comment le texte pourra s’appliquer sur certaines zones en province (certains départements ruraux notamment, n’ont pas les 15.000 logements sociaux requis)
Grégory DAVRILLON – Formateur