La prescription acquisitive, ou usucapion, permet sous certaines conditions de revendiquer la propriété d’un bien immobilier en prouvant une possession continue et effective. Récemment, la Cour de cassation a rendu plusieurs décisions, dont un arrêt marquant le 24 octobre 2024, apportant de nouvelles précisions sur ce mécanisme.
L’Usucapion : Un mécanisme de transfert de propriété
Comme le prévoient les articles 712 et 2258 du Code civil, il est possible, dans des conditions strictes, de devenir propriétaire par prescription acquisitive. Ce mécanisme repose sur une possession « continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » du bien en question (C. civ. art. 2261).
Pour valider une revendication par usucapion, il est nécessaire de prouver des actes matériels de possession sur une période de trente ans, dans la plupart des cas (C. civ. art. 2272 al. 1). Toutefois, cette période est réduite à dix ans en cas de « juste titre » et de bonne foi (C. civ. art. 2272 al. 2).
La cour de cassation et la validation de l’Usucapion
La Cour de cassation a récemment rappelé, dans un arrêt du 24 octobre 2024, que la prescription trentenaire peut s’appliquer même en présence d’un titre de propriété enregistré. Dans cette affaire, la Cour a souligné que la publication d’un titre au service de la publicité foncière n’interrompt pas la prescription. De même, la conscience d’un possesseur de ne pas être formellement propriétaire n’affecte pas son intention de se comporter comme tel. Autrement dit, l’usucapion demeure possible, y compris face à un propriétaire détenant un titre officiel.
Usucapion et servitudes
L’usucapion permet également l’acquisition de certaines servitudes. Par exemple, une servitude de surplomb peut être acquise par prescription trentenaire. De plus, la Cour de cassation a établi que la présence d’une servitude de passage n’empêche pas l’usucapion du sol d’un fonds, tant que le revendiquant peut prouver des actes de possession distincts du simple usage de la servitude.
Ces arrêts récents renforcent l’intérêt de l’usucapion en tant qu’outil juridique de transmission de la propriété immobilière, tout en clarifiant les critères de possession et les possibilités offertes même face à un propriétaire disposant d’un titre.
Ces précisions récentes de la Cour de cassation rappellent l’importance de connaître et de respecter les conditions légales de possession pour les acteurs du secteur immobilier.