La Cour de cassation a récemment clarifié, dans un arrêt du 12 septembre 2024, les implications légales de la division d’un terrain bénéficiaire d’une servitude conventionnelle de passage. Quels éléments sont essentiels à retenir ?
Le contexte
Lorsqu’un terrain (fonds dominant) dispose d’une servitude de passage sur une propriété voisine (fonds servant), il arrive que le premier terrain soit divisé en plusieurs parcelles. Que devient alors la servitude de passage, initialement destinée à une seule unité foncière ?
Pour le fonds servant
Selon l’article 700 du Code civil, en cas de division d’un fonds dominant jouissant d’une servitude, cette dernière « reste due pour chaque portion, à condition toutefois que cela n’aggrave pas la charge pesant sur le fonds servant. » Ainsi, la servitude de passage doit profiter à chaque lot créé lors de la division, à condition qu’elle ne représente pas une contrainte supplémentaire pour le fonds servant (voir cass. civ. 3ème, 17 décembre 2015, n°14-24535).
Il est important de noter que, selon une jurisprudence constante, le principe d’indivisibilité de la servitude, consacré par cet article, ne permet pas d’étendre la servitude de passage à des parcelles non prévues dans l’acte d’établissement de cette servitude (cass. civ. 3ème, 21 juillet 1998, n°96-17504).
Dans un arrêt de juin 2024, la Cour a ainsi statué que la servitude reste due à l’ensemble des lots issus de la division, même si l’un de ces lots n’est pas contigu au fonds servant. La continuité de l’usage de la servitude est garantie sans que cela entraîne sa suppression (cass. civ. 3ème, 27 juin 2024, n°22-19864).
Pour les lots issus de la division
Avec la décision du 12 septembre 2024, la Cour de cassation a apporté une précision importante : la division d’un fonds dominant ne crée pas automatiquement une nouvelle servitude de passage entre les parcelles résultantes (cass. civ. 3ème, 12 septembre 2024, n°23-14479).
En pratique
Lorsque l’on divise un terrain ayant une servitude de passage, il est crucial d’étudier l’accessibilité de chaque parcelle nouvellement créée, notamment pour ce qui est de la desserte routière ou des réseaux VRD (voirie, réseaux divers). Pour les parcelles isolées, la création d’une nouvelle servitude conventionnelle de passage peut s’avérer nécessaire afin de garantir l’accès aux voies publiques ou au fonds servant.
Conclusion
En cas de division, une servitude de passage existante continue de profiter à chaque nouvelle parcelle, sans pour autant instaurer de droit de passage entre ces parcelles.