Le cadre réglementaire de la décence énergétique des logements en location continue d’évoluer. Une nouvelle proposition de loi, déposée au Sénat le 11 février 2025 par la sénatrice Amel Gacquerre, vise à clarifier les conditions dans lesquelles un logement peut être considéré comme énergétiquement décent. Alors que la précédente tentative de réforme, portée par la proposition de loi « Marchive », n’a pas abouti, ce nouveau texte cherche à établir des règles plus précises pour éviter toute insécurité juridique.
Un cadre réglementaire en mutation
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements mis en location doivent respecter des critères énergétiques renforcés pour être considérés comme décents. Cette obligation découle de la volonté des pouvoirs publics de lutter contre les passoires thermiques et d’améliorer la qualité des logements proposés aux locataires.
Toutefois, l’application stricte de ces exigences a suscité des inquiétudes, notamment en copropriété, où les travaux de rénovation énergétique peuvent être complexes à mettre en œuvre. Face aux difficultés rencontrées par certains propriétaires pour se conformer à ces obligations, cette nouvelle proposition de loi entend apporter des clarifications et des assouplissements.
Les principaux apports du texte
La proposition de loi prévoit de modifier les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, afin de mieux encadrer la notion de décence énergétique. Elle introduit notamment plusieurs cas de figure où l’obligation serait réputée satisfaite, même si le logement ne respecte pas totalement les seuils fixés.
Ainsi, un logement sera considéré comme conforme si :
1. Il respecte les normes en vigueur à la date de conclusion ou de renouvellement du bail.
- Si un propriétaire loue son bien alors que celui-ci répond aux critères énergétiques en place à cette date, il ne pourra pas être remis en cause ultérieurement pour non-conformité à de nouvelles exigences entrées en vigueur après la signature du bail.
2. Des travaux de mise en conformité sont techniquement impossibles ou juridiquement bloqués.
- Un propriétaire pourra justifier de son impossibilité à réaliser des travaux si un expert qualifié atteste que des contraintes techniques empêchent la rénovation énergétique (exemple : bâti ancien classé ou impossibilité de renforcer l’isolation sans altérer la structure).
- L’obligation sera également levée si les travaux nécessaires ont été refusés par une décision administrative (exemple : refus d’un permis de construire pour des modifications de façade) ou par l’assemblée générale des copropriétaires.
3. La copropriété a engagé un projet de rénovation énergétique.
- Si un immeuble en copropriété est concerné par un contrat de maîtrise d’œuvre basé sur un audit énergétique, et que la rénovation prévue permettra d’atteindre les niveaux de performance exigés, alors les logements concernés seront considérés comme conformes, à condition que les travaux soient réalisés dans un délai maximal de cinq ans.
4. Le propriétaire en monopropriété a pris des engagements formels de rénovation.
- Lorsqu’un immeuble entier appartient à un seul propriétaire (monopropriété), celui-ci pourra également bénéficier d’un délai s’il a signé un contrat de maîtrise d’œuvre pour réaliser les travaux nécessaires.
Une procédure législative accélérée
Afin d’accélérer l’adoption de ces ajustements, le Gouvernement a engagé la procédure accélérée dès le 12 février 2025. Cette procédure permet de réduire le nombre de lectures devant les deux chambres du Parlement et d’écourter le processus législatif.
D’après le calendrier prévisionnel du Sénat, cette proposition de loi devrait être examinée en séance publique dès le 1er avril 2025. Son adoption rapide pourrait permettre d’apporter des garanties aux propriétaires et bailleurs dès cette année.
Une procédure législative accélérée
Afin d’accélérer l’adoption de ces ajustements, le Gouvernement a engagé la procédure accélérée dès le 12 février 2025. Cette procédure permet de réduire le nombre de lectures devant les deux chambres du Parlement et d’écourter le processus législatif.
D’après le calendrier prévisionnel du Sénat, cette proposition de loi devrait être examinée en séance publique dès le 1er avril 2025. Son adoption rapide pourrait permettre d’apporter des garanties aux propriétaires et bailleurs dès cette année.
Quels impacts pour les propriétaires bailleurs ?
Si cette proposition de loi est adoptée, elle permettra d’introduire une plus grande souplesse dans l’application des exigences de décence énergétique. Pour les propriétaires concernés, cela signifierait :
- Une sécurisation juridique de leur mise en conformité avec les normes énergétiques en vigueur à la date du bail.
- La possibilité d’échapper à l’interdiction de louer si des travaux sont techniquement impossibles ou juridiquement refusés
- Un délai raisonnable pour les copropriétés et les propriétaires en monopropriété engagés dans des projets de rénovation.
Néanmoins, les bailleurs doivent rester vigilants et anticiper les évolutions législatives. En attendant l’issue de cette réforme, il est conseillé aux propriétaires d’évaluer dès maintenant la performance énergétique de leurs biens et, si nécessaire, d’initier des démarches pour améliorer leur efficacité thermique.
Conclusion
Cette nouvelle proposition de loi vient répondre aux préoccupations des propriétaires face aux nouvelles exigences énergétiques. Elle cherche à apporter des solutions pragmatiques pour concilier l’amélioration de la performance énergétique du parc locatif et les contraintes techniques et financières qui pèsent sur les bailleurs.
Si elle est adoptée, elle pourrait éviter certaines situations litigieuses et donner aux propriétaires les moyens de se conformer aux réglementations dans des conditions plus adaptées. Son examen au Sénat en avril 2025 sera donc un moment clé pour l’avenir du marché locatif en France.
Pour consulter:
la proposition de loi : cliquer ici
l’exposé des motifs de la proposition de loi : cliquer ici