Plusieurs signaux législatifs récents laissent entrevoir une évolution prochaine du cadre applicable aux baux commerciaux et à la vacance des locaux.
Entre projets de réforme, propositions de loi et ajustements fiscaux déjà votés, le secteur est clairement sous surveillance.
Voici ce qu’il faut retenir aujourd’hui, avec une lecture opérationnelle.
Baux commerciaux : une volonté de rééquilibrage… encore incertaine
Une réforme à l’étude
Le Gouvernement a récemment confirmé travailler sur une évolution du statut des baux commerciaux, avec un objectif affiché :
simplifier les règles et rééquilibrer les relations bailleur / locataire
Les pistes actuellement évoquées concernent notamment :
- les modalités de paiement des loyers
- le régime du dépôt de garantie
- les mécanismes d’indexation
Ces ajustements pourraient s’inscrire dans le projet de loi de simplification de la vie des entreprises, encore en discussion.
À ce stade : aucune réforme n’est définitivement adoptée.
Encadrement des loyers commerciaux : une tentative avortée (pour l’instant)
Plusieurs initiatives parlementaires ont tenté d’introduire un encadrement des loyers commerciaux, sur le modèle de l’habitation.
Objectifs :
- réguler les loyers dans certaines zones tendues
- soutenir les commerces de proximité
Mais :
- une première proposition a été rejetée au Sénat
- une nouvelle initiative est en cours à l’Assemblée nationale
Conclusion : le sujet reste politiquement sensible et pourrait revenir rapidement.
Point clé pour les bailleurs
En l’état du droit :
– le loyer reste libre à la mise en location
– la taxe foncière peut toujours être refacturée au locataire
Les équilibres actuels du bail commercial sont donc maintenus… mais potentiellement fragilisés à moyen terme.
Locaux commerciaux vacants : une pression fiscale en hausse
La taxe sur les friches commerciales (TFC) évolue
Les collectivités disposent déjà d’un outil fiscal pour lutter contre la vacance commerciale : la taxe sur les friches commerciales.
Elle s’applique aux locaux :
- inoccupés depuis au moins 2 ans
- non exploités au titre d’une activité professionnelle
Nouveauté 2026 : une taxation ciblée
La loi de finances pour 2026 introduit une évolution importante :
la taxe peut désormais être appliquée uniquement sur certains secteurs ciblés
Exemple :
- centres-villes en difficulté
- zones intégrées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT)
Application possible dès 2027, sous réserve de délibération locale avant octobre 2026.
Vers un durcissement ?
Plusieurs propositions parlementaires vont plus loin :
- réduction de la durée de vacance à 6 mois (au lieu de 2 ans)
- augmentation des taux de taxation
- limitation des exonérations
Si ces mesures aboutissent, la détention de locaux vacants pourrait devenir fortement pénalisante.
Droit de préemption commercial : un renforcement en préparation
Les collectivités cherchent également à reprendre la main sur le tissu commercial local.
Rappel
Dans certaines zones (périmètres de sauvegarde), les communes peuvent :
- préempter un fonds de commerce
- ou un bail commercial
Une extension en cours d’adoption
Une réforme vise à élargir ce droit de préemption :
aux cessions de sociétés
lorsque celles-ci détiennent principalement un fonds de commerce.
Objectif :
- éviter les contournements
- renforcer le contrôle public sur les commerces stratégiques
Le texte doit encore être examiné par le Sénat.
Des mesures plus coercitives abandonnées
Certaines propositions plus radicales ont été écartées :
- obligation de relouer sous contrainte en cas de vacance importante
- possibilité pour la commune de préempter automatiquement
Ces dispositifs n’ont pas été retenus à ce stade.
Lecture stratégique pour les professionnels de l’immobilier
Le mouvement est clair :
– volonté de réguler davantage le marché commercial
– pression accrue sur les locaux vacants
– renforcement progressif des pouvoirs des collectivités
Mais :
aucun bouleversement immédiat du statut des baux commerciaux
Conseil opérationnel
Pour vos clients bailleurs ou investisseurs :
3 points de vigilance à intégrer dès maintenant :
- Anticiper un possible encadrement futur des loyers
- Éviter les situations de vacance prolongée
- Vérifier les périmètres soumis au droit de préemption
À retenir
- réforme des baux commerciaux encore en discussion
- encadrement des loyers non adopté… mais toujours d’actualité
- fiscalité des locaux vacants renforcée
- pouvoirs des collectivités en expansion