En raison de la récente flambée des taux d’intérêt, devenir propriétaire d’un bien immobilier peut s’avérer difficile pour ceux qui ne le sont pas encore. Heureusement, il existe des solutions permettant d’acquérir un bien immobilier à un prix considérablement réduit. L’une de ces solutions bien connue est la vente en viager. Cependant, il existe un autre type de contrat, moins familier du grand public que le viager, qui offre également la possibilité à un acheteur d’acquérir un bien immobilier à un prix fortement réduit.
En plus des avantages économiques pour l’acheteur, cette solution présente d’autres atouts, notamment en tenant compte du contexte démographique marqué par l’allongement de l’espérance de vie, du contexte économique caractérisé par de faibles pensions de retraite, une inflation croissante et une augmentation des coûts des soins médicaux, ainsi que du contexte social où de nombreuses personnes souhaitent vieillir chez elles. Ce type de contrat est généralement conclu entre des personnes très proches. L’acquéreur est souvent un membre de la famille du vendeur, par exemple, celui qui habite à proximité. Cependant, il peut également s’agir d’un cousin, d’un ami, d’un voisin, ou d’autres relations. Pour les propriétaires qui n’ont pas d’héritiers directs, ce type de contrat peut s’avérer être un outil de transmission avantageux, leur permettant de préserver une partie ou la totalité de leur patrimoine immobilier lors de leur succession.
Alors, quel est ce contrat aux avantages prometteurs ? Il s’agit du bail à nourriture. Oui, vous avez bien lu, bien qu’il soit appelé un « bail », il s’agit en réalité d’un type de transaction distinct. Le bail à nourriture implique que l’acheteur verse un capital au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire, ainsi qu’une rente viagère. La valeur du bien vendu est déterminée en fonction de l’âge et du sexe du vendeur, en utilisant des tables de mortalité, similaires à celles employées pour les ventes en viager. Cependant, ce qui différencie le bail à nourriture, c’est que la rente est payée en nature plutôt qu’en espèces.
L’acheteur s’engage à subvenir aux besoins du vendeur jusqu’à la fin de sa vie. Il doit donc fournir des prestations en nature telles que la livraison de repas, les soins médicaux, l’achat de vêtements, l’entretien du logement, les travaux de jardinage ou de bricolage, l’accompagnement aux rendez-vous médicaux, et même des sorties culturelles, entre autres. Bien que ce contrat ne nécessite pas nécessairement une cohabitation entre les parties, elles peuvent décider d’en convenir mutuellement. En optant pour le bail à nourriture, le vendeur peut ainsi demeurer dans son domicile tout en bénéficiant de la prise en charge par une personne de confiance.
Comme dans le cas de la vente en viager, le bail à nourriture est un contrat aléatoire en raison de l’incertitude liée à la date du décès du vendeur. De plus, l’aléa concerne également l’étendue des prestations fournies, qui peut varier en fonction de l’état de santé du vendeur. Dès la signature du contrat, il est donc essentiel d’établir une liste et une estimation des coûts des prestations et services que l’acheteur devra fournir, en précisant leur fréquence et leur qualité. Ces prestations peuvent être de nature financière, comme l’achat et la livraison de produits alimentaires, mais aussi non financière (soins, entretien du logement, etc.). Étant donné l’augmentation du coût de la vie, il est crucial d’inclure une clause prévoyant une réévaluation régulière de la valeur des prestations. Une clause résolutoire peut également être utile, permettant la résiliation du contrat si l’acheteur ne remplit pas ses obligations. De plus, il peut être pertinent d’envisager une disposition dans le contrat qui autorise le remplacement des prestations en nature par des paiements en espèces, par exemple, si l’acheteur n’est plus en mesure d’assurer les prestations en nature.