La loi de finances pour 2026 a introduit un nouveau dispositif fiscal destiné à dynamiser l’investissement locatif : le dispositif « Jeanbrun ». Déjà applicable, ce mécanisme se distingue des anciens dispositifs type Pinel par son fonctionnement. Il repose en effet sur une logique d’amortissement, permettant à l’investisseur de déduire chaque année une fraction du prix du bien de ses revenus fonciers, générant ainsi une économie fiscale progressive.
Ce dispositif concerne uniquement les logements situés dans des immeubles collectifs, qu’ils soient neufs, acquis en VEFA, construits par le contribuable, ou encore anciens sous réserve de travaux. Les maisons individuelles sont exclues, ce qui oriente clairement le dispositif vers des opérations en collectif. Les investissements doivent être réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date retenue étant celle de la signature chez le notaire ou du dépôt du permis de construire.
Dans le neuf, le cadre reste relativement accessible, sous réserve du respect des normes environnementales. En revanche, dans l’ancien, le dispositif impose une approche beaucoup plus technique. Les travaux doivent être conséquents, soit assimilables à une reconstruction, soit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition, avec un objectif de performance énergétique élevé, généralement un classement A ou B au DPE. Cette exigence renforce l’intérêt du dispositif dans une logique de rénovation, mais nécessite une sécurisation en amont.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, plusieurs conditions doivent impérativement être respectées :
- le logement doit être loué nu
- il doit constituer la résidence principale du locataire
- la location doit être consentie hors du cercle familial
- un engagement de location de 9 ans est exigé
- la mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition
Par ailleurs, le dispositif impose le respect de plafonds de loyers et de ressources, variables selon le niveau de location choisi. La location intermédiaire s’appuie sur les plafonds du Pinel, tandis que les locations sociales et très sociales se réfèrent au dispositif Loc’Avantages.
Un point important pour les professionnels : le dispositif est immédiatement opérationnel. Les pouvoirs publics ont confirmé qu’aucun décret d’application n’était nécessaire. Toutefois, certaines zones d’ombre subsistent, notamment sur les conditions de travaux dans l’ancien, ce qui appelle à la prudence dans le montage des opérations.
En pratique, le dispositif Jeanbrun constitue une alternative intéressante aux anciens dispositifs de défiscalisation, avec une approche plus patrimoniale et potentiellement plus durable. Néanmoins, il exige une parfaite maîtrise des aspects fiscaux, techniques et locatifs. Pour les professionnels de l’immobilier, il représente une opportunité à forte valeur ajoutée dans le conseil client, à condition d’être utilisé avec rigueur et anticipation.