Une récente décision de la Cour de cassation du 5 mars 2026 vient apporter des précisions importantes sur les droits du locataire en matière de bail commercial, notamment lorsque le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance. Cette jurisprudence impacte directement la stratégie contentieuse des professionnels de l’immobilier.
Une obligation du bailleur qui dure pendant toute la vie du bail
La Cour de cassation rappelle avec force un principe essentiel :
l’obligation de délivrance du bailleur ne s’arrête pas à la remise initiale des locaux.
Elle s’impose de manière continue pendant toute la durée du bail.
Concrètement, le bailleur doit garantir au locataire :
- la mise à disposition effective des locaux,
- mais aussi de toutes les dépendances ou surfaces prévues au bail (cour, parking, annexes…),
- et ce sans interruption dans le temps.
Exécution forcée : une action possible tant que le problème persiste
Apport majeur de l’arrêt :
le locataire peut agir à tout moment pour obtenir le respect de ses droits, dès lors que le manquement du bailleur continue.
La Cour valide le principe suivant :
- l’action en exécution forcée n’est pas enfermée dans un délai classique de prescription tant que le problème existe.
Exemple concret :
un locataire privé de l’usage d’une partie des locaux prévue au bail peut saisir le juge même plusieurs années après, si la situation n’a jamais été régularisée.
Des leviers puissants pour le locataire
La décision du 5 mars 2026 s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle favorable aux locataires commerciaux.
En cas de manquement du bailleur, plusieurs actions sont possibles :
1. Demander la réalisation des obligations
Le locataire peut exiger :
- la mise en conformité du bien,
- ou l’accès aux surfaces contractuelles.
2. Obtenir la résiliation du bail
Si le manquement est grave et persistant, le locataire peut :
- demander la résiliation aux torts du bailleur,
- sans que le délai de prescription ne commence à courir tant que la situation perdure.
3. Suspendre le paiement des loyers
Le locataire peut invoquer :
- l’exception d’inexécution,
- notamment s’il ne peut pas exploiter son activité normalement.
Point clé : cette défense reste valable même en cas de procédure du bailleur visant la résiliation du bail pour impayés.
Indemnisation : une règle à connaître absolument
Autre apport important : le régime de réparation des préjudices.
La Cour de cassation précise que :
le locataire peut réclamer une indemnisation
mais uniquement sur les 5 dernières années précédant son action
À retenir :
- Le droit d’agir subsiste tant que le manquement existe
- MAIS l’indemnisation est limitée dans le temps
Exemple :
Un locataire privé d’une partie du bien pendant 10 ans ne pourra être indemnisé que sur les 5 dernières années.
Conséquences pratiques pour les professionnels
Pour les bailleurs
- Obligation de vigilance constante sur la conformité du bien loué
- Risque financier réel en cas d’inaction prolongée
- Nécessité d’intervenir rapidement pour limiter l’exposition à une indemnisation
Pour les locataires
- Possibilité d’agir même tardivement si le problème perdure
- Intérêt à ne pas attendre pour maximiser l’indemnisation
- Outils juridiques renforcés pour négocier ou agir
Analyse métier (immobilier / formation)
Cette décision est particulièrement structurante pour :
- les gestionnaires locatifs,
- les administrateurs de biens,
- les asset managers,
- et les juristes immobiliers.
Elle impose une lecture dynamique du bail commercial :
le respect des obligations ne se juge plus uniquement à la signature, mais dans la durée.
À retenir
- L’obligation de délivrance du bailleur est continue
- Le locataire peut agir tant que le manquement persiste
- L’indemnisation est limitée à 5 ans
- Le locataire dispose de plusieurs leviers : exécution, résiliation, suspension des loyers