Dans un contexte où la procédure est devenue particulièrement encadrée, le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier, rompu aux contentieux locatifs, constitue un véritable atout. Son intervention permet de fiabiliser chaque étape, d’éviter les causes de nullité, de maîtriser les délais procéduraux et d’aboutir à une expulsion effective dans le strict respect du droit de propriété.

Quelles formalités accomplir pour mettre fin au bail d’un locataire qui ne règle plus ses loyers en 2026 ? Quels sont les délais applicables ? Comment éviter les erreurs susceptibles d’anéantir la procédure ? Ce guide pratique vous apporte des réponses claires, fondées sur les textes en vigueur et les décisions jurisprudentielles récentes, afin de récupérer votre logement dans un cadre parfaitement légal.

Le cadre légal de l’expulsion pour loyers impayés

La procédure d’expulsion repose sur un dispositif juridique précis. Sa méconnaissance expose le bailleur à des irrégularités lourdes de conséquences.

La loi du 6 juillet 1989 (n° 89-462), profondément remaniée par la loi du 27 juillet 2023 (n° 2023-668), constitue le socle en matière de baux d’habitation. Son article 24 impose désormais la présence d’une clause résolutoire dans tous les contrats et fixe un délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer. Ce texte définit également les pouvoirs du juge quant à l’octroi de délais ou à la suspension des effets de la clause.

Par ailleurs, le Code des procédures civiles d’exécution (notamment les articles L. 412-3, L. 412-4 et L. 412-6) précise les délais pour quitter les lieux, les critères d’octroi des délais de grâce ainsi que le régime applicable durant la trêve hivernale.

À noter : dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), la Cour de cassation a précisé que le délai de six semaines ne concerne que les contrats conclus après le 29 juillet 2023. Les baux antérieurs restent soumis au délai contractuel de deux mois. Cette distinction est déterminante pour apprécier la régularité du commandement.

Les grandes étapes de la procédure

Étape 1 : Réagir dès le premier impayé

Dès la première échéance non réglée, il est essentiel d’adresser une relance formelle (courrier recommandé, email circonstancié). Cette démarche permet à la fois de tenter une résolution amiable et de constituer un début de preuve des diligences accomplies.

La formalisation n’exclut évidemment pas le dialogue.

Depuis la réforme de 2023, la CCAPEX occupe une place centrale dans la prévention des expulsions. L’organisme versant les aides au logement doit déclencher un diagnostic social et financier en cas d’impayé. Le bailleur doit intégrer cette dimension à sa stratégie, sans pour autant renoncer à l’obtention rapide d’un titre exécutoire lorsque le locataire reste inactif.

 Étape 2 : Faire délivrer un commandement de payer conforme

Le commandement doit être signifié par un commissaire de justice à tous les titulaires du bail. En présence d’une caution, celle-ci doit être informée dans les quinze jours, sous peine de ne pouvoir lui réclamer pénalités ou intérêts.

Pour être valable, l’acte visant la clause résolutoire doit comporter, à peine de nullité :

• Le délai légal applicable (six semaines ou deux mois selon le bail)
• Le détail exact de la dette (loyers et charges)
• Le montant du loyer courant
• L’avertissement relatif à la résiliation et à l’expulsion
• Les informations concernant le FSL
• La possibilité de solliciter des délais judiciaires

Lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, un signalement à la CCAPEX est requis dès que l’arriéré atteint deux mois de loyers hors charges.

Étape 3 : Saisir le juge des contentieux de la protection

À défaut de régularisation dans le délai imparti, la clause résolutoire produit ses effets. Toutefois, la résiliation doit être constatée par le juge, qui est seul habilité à ordonner l’expulsion (article 61 de la loi du 9 juillet 1991).

Le bailleur introduit une assignation pour obtenir :

• La constatation de la résiliation du bail
• L’ordonnance d’expulsion
• Le paiement de l’arriéré
• La fixation d’une indemnité d’occupation

Le magistrat peut accorder des délais ou suspendre la clause s’il estime le locataire de bonne foi et engagé dans un plan de règlement crédible. Les situations de surendettement doivent être anticipées dès l’audience.

Étape 4 : Le jugement

La décision judiciaire précise généralement :

• La résiliation du contrat
• Les condamnations financières
• L’indemnité d’occupation
• L’ordre d’expulsion
• Les éventuels délais accordés

En cas d’échéancier, la demande de concours de la force publique suppose de démontrer précisément la déchéance des délais.

Selon la jurisprudence du Conseil d’État (28 novembre 2014), le préfet doit vérifier que la décision est pleinement exécutoire. Si les échéances ont été respectées, le recours à la force publique serait irrégulier.

Étape 5 : L’exécution matérielle

Après le jugement, un commandement de quitter les lieux est délivré. Un délai incompressible de deux mois s’écoule avant toute expulsion forcée.

La trêve hivernale en 2026

Principe

L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution suspend les expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars.

Exceptions

La loi du 27 juillet 2023 a clarifié plusieurs cas permettant une expulsion pendant cette période :

• Occupation frauduleuse (article 315-1 du Code pénal)
• Logements temporaires ou structures d’urgence
• Relogement effectif proposé par le propriétaire
• Immeuble frappé d’un arrêté de péril
• Danger manifeste pour la sécurité ou la santé

Ces situations exigent des preuves solides et sont appréciées strictement par l’administration.

Délais de grâce

Les articles L. 412-3 et L. 412-4 permettent au juge d’accorder des délais pouvant aller jusqu’à un an. Depuis 2023, l’appréciation est plus sévère en cas de mauvaise foi caractérisée.

Concours de la force publique

En cas de maintien dans les lieux, le bailleur doit solliciter le préfet. Le dossier doit démontrer l’exécutivité du jugement et, le cas échéant, la déchéance d’un échéancier.

Les protections complémentaires du bailleur

L’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI)

La GLI constitue un filet de sécurité majeur.

Elle couvre généralement :

• Les loyers et charges impayés
• Les dégradations locatives (plafonnées)
• Les frais de procédure
• L’assistance juridique

Le bailleur doit déclarer l’impayé dans les délais contractuels et transmettre les justificatifs nécessaires.

Attention : la GLI est en principe incompatible avec une caution solidaire.

L’injonction de payer

Les articles 1405 à 1422 du Code de procédure civile permettent d’obtenir un titre pour des créances déterminées (loyers ou indemnités fixées). La jurisprudence exclut en revanche les dégradations non chiffrées contractuellement.

Les outils pénaux

La loi du 27 juillet 2023 a renforcé les sanctions :

• Occupation frauduleuse (article 315-1 du Code pénal)
• Violation de domicile aggravée (article 226-4)
• Amende pour maintien illicite après décision définitive (article 315-2)

Ces mécanismes complètent la procédure civile sans s’y substituer.

FAQ – Expulsion pour impayés en 2026

Trois mois d’impayés : que faire ?

Faire délivrer immédiatement un commandement de payer et préparer l’assignation si nécessaire.

Coût d’une procédure ?

En moyenne :

• 150 à 300 € pour le commandement
• 1 500 à 4 000 € d’honoraires d’avocat
• 300 à 500 € de frais de justice

La GLI peut couvrir ces montants.

Durée moyenne ?

Entre 6 et 18 mois selon les juridictions, les délais de grâce et la trêve hivernale.

Avocat obligatoire ?

Non juridiquement, mais fortement recommandé compte tenu de la technicité accrue.

Le juge peut-il suspendre l’expulsion ?

Oui, en cas de bonne foi et de plan de remboursement crédible.

Refus du préfet ?

Recours possible devant le tribunal administratif, avec engagement de la responsabilité de l’État.

Locataire de plus de 65 ans ?

Protection renforcée si conditions de ressources remplies, avec obligation possible de relogement.

Peut-on couper les fluides ?

Absolument interdit. Cela constitue une infraction pénale sévèrement sanctionnée.

Message aux bailleurs

Agir rapidement n’est pas une faute morale. Il s’agit d’une gestion responsable de son patrimoine. La procédure judiciaire permet à la fois la protection du propriétaire et l’activation des dispositifs sociaux pour les locataires réellement en difficulté.

Points essentiels à retenir en 2026

• La procédure d’expulsion exige un titre exécutoire (article 61 loi du 9 juillet 1991).
• La clause résolutoire est désormais obligatoire.
• Le commandement doit être irréprochable sur la forme.
• La trêve hivernale comporte des exceptions élargies.
• Le concours de la force publique nécessite une preuve rigoureuse.
• La GLI offre une double protection financière et juridique.
• Des voies civiles et pénales peuvent être combinées stratégiquement.